Потребность в привлечении новых инвесторов на рынок недвижимости растет вместе со стоимостью квадратного метра. Чем она выше, тем меньше людей, способных купить недвижимость. Уменьшение ее площади, ипотечные программы, рассрочка — инструменты, которые способны поддерживать спрос. Тем не менее их потенциал ограничен. И совершенно не рассчитан на людей, которые считают рынок недвижимости привлекательным для инвестиций, но не имеют достаточно средств для покупки квартир. На них и обратили взоры девелоперы. Однако до недавних пор они не могли предложить купить один-два-три квадратных метра, а лишь весь объект целиком. На помощь пришли технологии блокчейн. А принятие закона «О цифровых финансовых активах…» позволило застройщикам абсолютно легитимно перевести взаимодействие с инвесторами в цифровой формат, токенизировав недвижимость. Проще говоря, физический актив в виде квадратного метра можно перевести в цифровой финансовый (ЦФА) с помощью токена. Последний есть не что иное, как запись в блокчейне, которая подтверждает право обладателя токена на денежное требование к эмитенту ЦФА в размере стоимости какого-либо актива — например, ценной бумаги, золота или квадратного метра.

Новый инструмент может привлечь на рынок действительно широкую аудиторию инвесторов, только если механизм его работы будет понятен, а выпуск и покупка токенизированных метров — просты и безопасны. За решение этой задачи и взялись специалисты Центра технологий распределенных реестров СПбГУ (ЦТРР СПбГУ). Они разрабатывают единую площадку «Цифровой метр» — маркетплейс для застройщиков, управляющих компаний и потенциальных инвесторов. На нем девелоперы смогут продавать токенизированные квадратные метры, а инвесторы — их покупать. «Это первый подобный проект на рынке. "Цифровой метр" планирует привлечь в строительную отрасль новую аудиторию, которая имеет сумму, недостаточную для покупки квартиры, но желает инвестировать свои средства в консервативное направление для их сохранения. Это даст рынку новый канал привлечения заемных средств, что особенно актуально сейчас, когда цены на недвижимость растут, а условия ипотечного кредитования ухудшаются», — отмечает Андрей Алексеев, руководитель проектов ЦТРР СПбГУ.

Специалисты ЦТРР СПбГУ задумали «Цифровой метр» как экосистему токенизации недвижимости — площадку, которая станет удобной, понятной и безопасной точкой входа на новый рынок для всех сторон: и для застройщиков, и для частных инвесторов. Разработчики понимали, что нужно учесть пожелания всех сторон, поэтому привлекли к работе игроков рынка, вели переговоры с операторами информационных систем для выпуска ЦФА. «Нашей целью было интегрировать всех игроков, сделать "Цифровой метр" простым и понятным в использовании для широкой аудитории», — подчеркивает Андрей Алексеев. Разработку проекта ЦТРР СПбГУ ведет совместно с застройщиком «Красная стрела».

«В рамках экосистемы "Цифровой метр" в настоящее время планируется выпустить проекты для разных видов недвижимости, инвестируя в которые человек сможет получать доход. Во всех проектах 1 токен приравнивается к стоимости 1 м² недвижимости», — рассказывает Андрей Алексеев.

В ближайшее время разработчики готовятся запустить первый проект — «Цифровой метр. Новостройки». Это будет платформа, на которой с инвестиционными целями можно будет приобрести токенизированные квадратные метры в строящихся жилых комплексах. «Мы создаем портал, механизм работы которого напоминает известные сайты-агрегаторы продажи и аренды недвижимости, а интерфейс интуитивно понятен, — поясняет Андрей Алексеев. — На нашей площадке можно будет сравнить разные жилые комплексы, посмотреть список токенизированных квартир, выбрать доходность, конкретного застройщика, узнать цену токена из актуальных выпусков».

Платформа предусматривает два варианта получения дохода: гарантированный и доход с продажи квартир. В разных жилых комплексах может использоваться один из вариантов. В первом варианте сумма выплаты заранее известна. Во втором конечный доход зависит от стоимости, по которой застройщик в итоге продаст квартиры. «Однако и в этом варианте предусмотрена гарантированная доходность, чтобы обезопасить инвесторов. Их доход не может составлять менее 1 % годовых», — отмечает Андрей Алексеев.

Разработчики «Цифрового метра» также предусмотрели возможность для инвестора продать ранее купленные токены в любой момент, как это происходит с переуступкой права в долевом строительстве. Для этого на площадке будет работать своего рода биржа.

Также, чтобы новый инструмент инвестирования был доступен максимальному количеству людей, авторы проекта «Цифровой метр» снизили минимальную необходимую сумму для покупки токена до 50 тысяч рублей. Как рассказал Андрей Алексеев, максимальная сумма инвестирования в ЦФА для неквалифицированных инвесторов составляет 600 000 рублей. Если есть желание инвестировать больше, то физическому лицу потребуется пройти процедуру получения статуса квалифицированного инвестора (этот статус автоматически предоставляется только профессиональным участникам финансового рынка. — Прим. ред.).

Токены можно приобрести в любом количестве, это не обязательно должно быть целое число. Например, можно купить 0,23 или 0,5 токена. Пользователю не придется ничего самому высчитывать. На платформе «Цифровой метр» на страничке выпуска ЖК предусмотрена возможность в специальном окне ввести имеющуюся сумму для инвестиций, и программа покажет, сколько это токенов. «Стоит отметить, что инвестор не приобретает половину квадратного метра в определенной части токенизированной квартиры. Он приобретает именно денежное требование на эти м². По завершении строительства жилого комплекса в дату погашения ЦФА застройщик произведет по ним выплату», — подчеркивает Андрей Алексеев. Например, в одном выпуске участвовало две квартиры по 50 м², где стоимость 1 м² была равна 100 000 руб., соответственно, в сумме выпустилось 100 м², что равняется 100 токенам на «Цифровом метре». В рамках данного выпуска ЦФА застройщик установил гарантированную доходность и зафиксировал условия выплаты за 1 токен 200 000 рублей после завершения строительства. Инвестор приобрел токены на сумму 50 000 рублей, то есть 0,5 токена. По завершении строительства жилого комплекса в дату погашения ЦФА застройщик произведет выплату 100 000 рублей, а доход инвестора составит 50 000 рублей.

Разработчики платформы «Цифровой метр. Новостройки» предусмотрели также возможность обмена токенов на реальную квартиру. Например, если в пуле токенизированных квартир есть квартира 50 м², а инвестор приобрел 50 токенов в выпуске данного ЖК, он может отправить заявку застройщику на обмен.

Авторы проекта уверены, что у маркетплейса «Цифровой метр. Новостройки» большое будущее. Ведь в таком продукте заинтересованы и инвесторы, и застройщики. Если последние получают дополнительный источник финансирования, то первые — удобный и безопасный инструмент для вложения комфортных объемов денежных средств в токенизированные квадратные метры. Во-первых, по словам Андрея Алексеева, вложение в ЦФА новостроек имеет минимальные риски, поскольку каждый жилой комплекс строится по 214-ФЗ. Денежные средства, полученные от продажи квартир по ДДУ, сохраняются на специализированных эскроу-счетах до момента сдачи дома, а строительство финансирует банк. ЦФА хоть и является для застройщиков дополнительным каналом привлечения заемных средств, но в ближайшем будущем не сможет стать основным источником финансирования. Во-вторых, приобретение токенов безопасно еще и потому, что вся информация хранится в распределенном реестре: ее нельзя изменить и удалить.

Привлекательность нового способа инвестиций в недвижимость будет зависеть от того, какую доходность по токенам смогут предлагать застройщики. Она должна конкурировать с другими консервативными финансовыми инструментами. «А конкуренцию между самими застройщиками за частных инвесторов будет поддерживать наш маркетплейс», — заключает Андрей Алексеев.